Die Kaution im Mietrecht
Ein immer wieder in Räumungsverfahren von Mietern vorgebrachtes Argument, der Vermieter müsse sich im Falle eines Mietzinsrückstandes zuerst aus einer Kaution befriedigen, er sei nicht berechtigt eine Klage einzubringen, nehme ich zum Anlass, um einen Überblick über das Wesen der Kaution im Mietrecht zu bieten.
Die Vereinbarung in einem Mietvertrag, dass der Mieter zugunsten des Vermieters eine Kaution zu erlegen hat, ist eine Pfandbestellung für künftige Forderungen. Dadurch soll dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden, künftige Forderungen aus dem Bestandverhältnis abzusichern (sei es laufender Mietzins, sei es Beschädigungen nach Rückgabe der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses).
Entgegen der oben geschilderten, weit verbreiteten Irrmeinung besteht keinerlei Verpflichtung des Vermieters bei Nichtbezahlung des Mietzinses vorerst auf die Kaution zu greifen und erst dann die Auflösung des Mietverhältnisses zu erklären. Ganz im Gegenteil: eine derartige Vorgangsweise würde den Vermieter in eine schlechte Position bringen, zumal er mangels vertraglicher Regelung kein Anrecht hat, dass der Kautionsbesteller die verbrauchte Kaution wieder auffüllt, weiters kann durch eine verspätete Klagseinbringung ein Ausfallsschaden, der nicht durch die Kaution abgedeckt ist, erheblich größer sein.
Der Vermieter kann sohin, wenn die Voraussetzungen zur Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 1118 ABGB vorliegen (qualifizierter Mietzinsrückstand) sofort mittels Zahlungs- und Räumungsklage vorgehen und ist nicht verpflichtet, sich vorerst an die Kaution zu halten.
Höhe der Kaution:
Im sogenannten Vollanwendungsbereich des MRG ist die Höhe der Kaution zwar nicht gesetzlich geregelt, die Judikatur hat jedoch Anhaltspunkte für die Angemessenheit der Kaution geliefert. Generell kann man sagen, dass Kautionen bis zu sechs Monatsmieten jedenfalls zulässig sind. In Einzelfällen, besonders dann, wenn bereits im Mietvertrag die konkreten Umstände dargelegt werden können, warum ein Bedürfnis zur Absicherung besteht, kann die Kaution auch ein höheres Ausmaß haben. Falls grundlos bei einer leerstehenden Wohnung eine Kaution in Höhe von 12 Monaten verlangt wird, bedeutet dies eine verbotene Ablösezahlung, diese kann zurückgefordert werden.Auch ohne gesonderte Vereinbarung ist eine bereitgestellte Kaution zu verzinsen und zwar jedenfalls mit dem jeweils gültigen Eckzinssatz.
Beendigung des Mietverhältnisses:
Wenn zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Forderungen des Vermieters gegen den Mieter bestehen, ist dieser berechtigt, sich aus der Kaution zu befriedigen. Solange der Ausfallsschaden geringer ist als die Kaution, stellt dies für den Vermieter kein Problem dar. Rasch handeln muss der Vermieter dann, wenn Schäden größer sind als die Kaution. Es besteht eine gesetzliche Präklusivfrist von einem Jahr, innerhalb der der darüber hinausgehende Schaden gerichtlich geltend gemacht werden muss. Wenn die Geltendmachung nicht innerhalb eines Jahres ab Rückstellung des vermieten Objektes erfolgt, ist der Anspruch des Vermieters erloschen. Der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Kaution zurück zu zahlen hat, ist regelmäßig der Zeitpunkt der Zurückstellung der Wohnung. Sollte zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht erkennbar sein, ob der Vermieter für Forderungen herangezogen werden kann, ist jener Zeitpunkt maßgeblich, bis Klarheit darüber besteht, dass der Vermieter für keine Forderungen herangezogen werden kann.