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Defekte Therme in der Mietwohnung: wer zahlt die Reparaturkosten?

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung hat der OGH festgestellt, dass im Vollanwendungsbereich des MRG weder den Hauseigentümer als Vermieter, noch den Mieter eine gesetzliche Verpflichtung zum Austausch einer defekten Therme trifft. Zu Recht hat das Höchstgericht auf eine unbefriedigende Gesetzesbestimmung verwiesen. Die betroffenen Parteien haben sohin nachstehende Möglichkeiten:

Mieter:    Wenn der Mieter einen Austausch auf eigene Kosten nicht vornimmt, steht ihm während der Dauer des nicht Funktionierens der Therme ein Zinsminderungsrecht zu, zumal der Mietgegenstand – wenn er nicht beheizt werden kann bzw. wenn es kein Warmwasser gibt – eine erhebliche Gebrauchseinschränkung erleidet. Die Höhe des Mietzinsminderungsanspruches ist im Einzelfall genau festzusetzen und kann speziell in der kalten Jahreszeit bis zu 100 % betragen. Wenn der Mieter das defekte Gerät auf eigene Kosten austauscht (welcher Mieter hält es im Winter in einer ungeheizten Wohnung ohne Warmwasser länger als einige Tage aus), hat er während des aufrechten Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Ersatz durch den Vermieter. Er kann in diesem Fall auch keine Zinsminderung geltend machen, da ja die Wohnung durch das neue Gerät uneingeschränkt benutzt werden kann. Der Mieter hat lediglich im Falle, dass er innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung des neuen Gerätes auszieht, einen Ersatzanspruch gegen den Vermieter. Dieser richtet sich nach dem Neupreis und reduziert sich pro angefangenes Jahr um 1/10.

Vermieter:   Für den Vermieter ergibt sich jene Situation, dass er freiwillig die Therme auf seine Kosten austauschen lassen kann, in diesem Fall ist der Mieter nach wie vor verpflichtet, den Mietzins in vereinbarter Höhe zur Gänze zu leisten. Wenn der Vermieter keinen Austausch vornimmt und die Wohnung dadurch unbrauchbar wird, riskiert er einen Mietzinsausfall bis zu 100 %. Speziell bei Altmietverträgen, wenn der Mieter einen besonders niedrigen Mietzins zahlt, ist dies geradezu eine Einladung an den Vermieter, die Reparatur nicht vorzunehmen, da er auf diesem Weg leicht einen Mieter los wird: Stellt es doch den überwiegenden Fall dar, dass ältere Personen derartige Wohnungen bewohnen und gerade diese auf die Annehmlichkeiten einer beheizten und mit Warmwasser versorgten Wohnung dringend angewiesen sind.

Erfreulich ist, dass der OGH in seiner Entscheidung darauf hingewiesen hat, dass es sich um eine unbefriedigende Gesetzesbestimmung handelt, es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber rasch eine klare Regelung herbei führt. Wenn Sie mit einem derartigen Fall konfrontiert sind, empfiehlt es sich unverzüglich den Spezialisten im Mietrecht aufzusuchen.

 

 

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