Befreiung von der IMMO-ESt (Immobilienertragsteuer)

Seit dem 01.04.2012 sind private Grundstücksveräußerungen einkommensteuerpflichtig. Die konkrete Berechnung des Veräußerungsgewinns gestaltet sich oft sehr schwierig und ist in vielen Fällen nur durch gemeinsame Erarbeitung des Sachverhaltes mit einem Steuerberater erforderlich.

Relativ unproblematisch sind die Befreiungstatbestände, die wie folgt zusammengefasst werden können.

a.) Hauptwohnsitz zwei Jahre:

Wenn die Immobilie seit der entgeltlichen Anschaffung oder Fertigstellung mindestens seit zwei Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz bis zur beabsichtigten Veräußerung benutzt wurde und der Wohnsitz nach der Veräußerung aufgegeben wird, fällt keine IMMO-EST an. Die Befreiung kommt sohin dann zum Tragen, wenn man die Immobilie seit der entgeltlichen Anschaffung als Eigentümer mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz verwendet hat. Für die Frage der ununterbrochenen Nutzung ist es nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung für einen angemessenen Zeitraum der Adaptierung oder Herstellung im Anschluss an die Anschaffung leer steht. Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes ist frühestens mit Beginn konkreter Verkaufsverhandlungen zulässig.

b.) Hauptwohnsitz fünf Jahre:

Wenn der Verkäufer die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor der beabsichtigten Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz verwendet und dieser nach der Veräußerung aufgegeben wird, fällt ebenfalls keine IMMO-EST an.

Da der Hauptwohnsitz nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch für jene Steuerpflichtige, die vor der Veräußerung den Hauptwohnsitz bereits aufgegeben haben. Daher ist zum Beispiel im Zuge einer Scheidung auch jener Ehepartner begünstigt, der noch vor der Veräußerung des im Eigentum beider Ehepartner stehenden Eigenheims aus dem gemeinsamen Ehewohnsitz ausgezogen ist. Es ist insbesondere nicht Voraussetzung, dass der Verkäufer während der mindestens durchgehend fünf Jahre dauernden Hauptwohnsitzzeit auch gleichzeitig Eigentümer der Liegenschaft gewesen ist.

 

Diese oben angeführten Befreiungstatbestände gelten nur für Eigenheime, das sind Gebäude mit maximal zwei Wohneinheiten oder einer Eigentumswohnung. Die den eigenen Wohnzwecken dienende Nutzfläche muss mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche des Gebäudes ausmachen. Bei mehreren Wohnsitzen gilt als Hauptwohnsitz derjenige, zum dem die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen (Mittelpunkt der Lebensinteressen im Sinne der Einkommensteuerrichtlinien).

c.) Herstellerbefreiung:

Dieser Tatbestand liegt dann vor, wenn ein Haus durch den Veräußerer selbst gebaut wurde. Die Erfüllung der Voraussetzungen durch den vorangehenden Eigentümer (Erblasser, Geschenkgeber) ist nicht ausreichend. Wird ein Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen fertig gestellt, so liegt dann in der Gesamtbetrachtung ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt nur dann vor, wenn Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als Errichtung eines Gebäudes, somit als Hausbau und nicht etwa als Hausrenovierung anzusehen sind.

Weiters setzt der Begriff Selbstherstellung voraus, dass der Steuerpflichtige das wirtschaftliche Risiko aus der Herstellung des Gebäudes trägt (dies ist insbesondere nicht der Fall bei einem Fixpreis).

 

Ebenso fällt keine IMMO-EST an bei der Veräußerung eines Grundstückes infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen sowie in Fällen von Grundstückszusammenlegung und Flurbereinigungsverfahren.

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