Dr. Ernst Brunner

Prinz Eugen Straße 62

A-1040 Wien

Tel: +43 / 1 / 505 32 90

E-Mail: info@rechtsanwalt-brunner.at

Mietrecht, Wohnrecht, Immobilienrecht, Liegenschaftstransaktionen

Der Vorteil meiner Beratung liegt darin, dass ich darauf Wert lege, niemals nur eine Seite (zum Beispiel nur Hauseigentümer im Fall von Kündigung), sondern immer auch die andere Seite zu vertreten, um damit Verständnis für beide betroffenen Parteien zu entwickeln. So finden sich bei meinen Klienten sowohl Hausverwaltungen, Bauträger als auch Privatpersonen, die eine Wohnung oder eine Liegenschaft kaufen wollten bzw. Probleme im Zusammenhang ihrer Wohnung haben.

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a) Liegenschaftstransaktionen:

Ein Fehler bei der Gestaltung eines Kaufvertrages kann dramatische Folgen haben. Ein unbedacht abgegebenes Kaufanbot zum Erwerb einer Liegenschaft, ohne sich vergewissert zu haben, dass eine Finanzierung möglich ist, ist genau so fatal wie die Bezahlung des gesamten Kaufpreises für ein Objekt ohne Absicherung durch einen Treuhänder. Als Rechtsanwalt mit jahrzehntelanger Erfahrung in Vertragserrichtung und Abwicklung erstelle ich:

  • Kaufverträge für Eigentumswohnungen, Häuser, Liegenschaften
  • Mietverträge
  • Pachtverträge
  • Verträge über Servituten, Wohnrechte
  • Belastungs- und Veräußerungsverbot
  • diverse Löschungserklärungen
  • Bauträgerverträge
  • Wohnungseigentumsverträge
  • Verträge über Benützungsregelung mehrerer Eigentümer

und vieles mehr

Manchmal muss eine Vertragsabwicklung schnell gehen, ich garantiere einen ersten Termin innerhalb von zwei Werktagen, bei dem die individuellen Wünsche des Vertrages abgeklärt werden. Nach Prüfung des Grundbuches wird ein Vertragsentwurf erstellt, im Falle der Zustimmung durch alle Parteien kann eine Unterfertigung innerhalb von einer Woche ab dem ersten Termin unter Beiziehung eines Notars erfolgen. Treuhandschaften werden ausschließlich über des elektronische Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer Wien abgewickelt, ich fungiere als Treuhänder gegenüber einem Bankinstitut, falls eine Finanzierung des Kaufpreises gewünscht wird, ebenso als Treuhänder gegenüber der mitbeteiligten Vertragspartei. Die Bezahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt in der Regel im Wege der Selbstberechnung, ebenso wird für den Verkäufer die Immobilienertragsteuer erklärt und abgeführt.

Falls aus bestimmten Gründen die Vertragserrichtung durch mich nicht möglich ist (weil zum Beispiel die Wohnung von einem Bauträger gekauft wird, der auf seinen eigenem Anwalt beharrt) übernehme ich die Überprüfung von Kaufverträgen und Beratung zu nachteiligen Vertragspunkten.

In meiner langen Praxis wurde ich immer mit Fällen konfrontiert, wo Vertragsparteien zu einem Vertragserrichter gebeten werden, um dort einen vorbereiteten Vertrag zu unterschreiben, den sie vorher nicht zur Überprüfung zugesendet bekommen haben. Eine Unterfertigung eines Vertrages, ohne diesen vorher mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens überprüft haben, kann erheblich nachteilige Folgen für Sie haben. Ich empfehle aus diesem Grund, niemals ohne vorherige Übermittlung eines Vertragsentwurfes zu einem Unterschriftstermin zu gehen, in meiner Kanzlei ist es eine Selbstverständlichkeit, dass beide Vertragsparteien rechtzeitig vor Unterschriftsleistung einen Vertragsentwurf erhalten und Änderungswünsche vortragen können.

Kosten:

Gerade bei Vertragserrichtungen sind die Arbeiten leicht überschaubar (Kaufvertragserrichtung, Übernahme Treuhandschaft, Erklärung Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer, Lastenfreistellung, grundbücherliche Durchführung). Aus diesem Grund werden in der Regel Pauschalbeträge vereinbart, die in der Größenordnung von 1 % bis 2 % des Kaufpreises plus Umsatzsteuer plus Barauslagen liegen.

b) Wohnrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht:

Wenn Sie Mieter oder Vermieter einer Wohnung sind, können mannigfaltige Rechtsprobleme auf Sie zukommen:

Welche Möglichkeit als Mieter hat man, um gegen einen lästigen Nachbarn vorzugehen; was hat man zu tun, wenn man mit einer ungerechtfertigten Kündigung konfrontiert wird; was passiert, wenn die Wohnung durch Mängel, die nicht vom Mieter zu vertreten sind, unbenutzbar wird; Welche Möglichkeiten hat man, wenn der Vermieter nach Rückstellung der Wohnung die Kaution nicht zurückzahlt; wer ist verpflichtet, eine kaputte Therme in der Mietwohnung zu erneuern; und vieles mehr.

Probleme auf Vermieterseite sind: Mieter, die von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen; Mieter, die sich mit den übrigen Mietern ständig streiten; Nichtbezahlung von Mietzins; Zurückstellung der Wohnung in beschädigtem Zustand; Nichtbenutzung der Wohnung durch längere Zeit; unzulässige Untervermietung der Wohnung; rücksichtsloses Verhalten eines Mieters, etc.

In jüngster Vergangenheit hat es mehrere Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes gegeben, wonach nachteilige Klauseln des Vermieters in Mietverträgen als ungültig aufgehoben wurden. Was in diesem Fall gilt, erfahren Sie durch den Spezialisten im Mietrecht.

Das österreichische Mietrecht ist dadurch gekennzeichnet, dass es nicht nur durch die Gesetzesbestimmungen, sondern durch höchstgerichtliche Entscheidungen ausgelegt wird. Eine umfassende Kenntnis der aktuellen höchstgerichtlichen Judikatur ist unabdingbar, um die jeweiliege Situation richtig einschätzen zu können. Was in der komplexen Materie des Wohnrechtes gilt, erfahren Sie durch den Spezialisten im Mietrecht. Ähnlich verhält es sich im Bereich des Wohnungseigentumsrechtes. Der Gesetzestext ist relativ kurz, von enormer Wichtigkeit sind die Auslegungen des Gesetzes durch die gängige Judikatur. Auch die besten Verträge können manchmal Streitigkeiten nicht verhindern, zum Beispiel dann, wenn es zu klären gilt, ob der jeweilige Wohnungseigentümer oder lediglich die Hausgemeinschaft Baumängel geltend machen kann.

Meine Vertretung erfolgt in folgenden Bereichen:

Mietrecht:

  • Erstellung von Mietverträgen
  • Vertretung bei Vorliegen von Kündigungsgründen im Gerichtsverfahren
  • Überprüfung von Betriebskosten- und Hauptmietzinsabrechnungen
  • Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten sowie Auftrag zur Durchführung von Arbeitenn
  • gerichtliche Geltendmachung von rückständigem Mietzins
  • Durchsetzung von Zinsminderungsansprüchen im Falle der (teilweisen) Unbrauchbarkeit des Mietobjektes
  • Vertretung in außerstreitigen Verfahren vor Schlichtungsstellen (Gültigkeit der Höhe des vereinbarten Mietzinses; verbotene Ablöse, etc.)

 Wohnungseigentumsrecht

  • klagsweise Geltendmachung von Betriebskostenrückständen
  • Beratung von Hausverwaltungen in sämtlichen Bereichen des Wohnungseigentumsrechtes
  • Überprüfung von Abrechnungen (Betriebskosten, Instandhaltung, etc.)
  • sämtliche Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Liegenschaft

Kosten:

Prinzipiell tragen Sie die Kosten der rechtsfreundlichen Vertretung selbst, in gewissen Verfahren erhalten Sie einen Kostensatz der gerichtlichen Leistungen vom unterlegenen Gegner. Da der Streitwert speziell bei mietrechtlichen Angelegenheiten dermaßen gering ist, dass eine kostendeckende Vertretung nicht möglich ist, wird unter Berücksichtigung des Einzelfalls ein individueller Streitwert für das Verfahren heran gezogen. Ebenfalls möglich ist die Vereinbarung eines Stundenhonorars.

Im Rahmen der Beratungspakete der österreichischen Rechtsanwälte „Check Dein Recht“ werden sowohl ein „Mietrechts-Check“ als auch ein „Haus- und Wohnungs-Check“ zu einer Sonderpauschale von EUR 120,– (inkl. Umsatzsteuer) für das erste Gespräch (Dauer ca. 30 Minuten) gewährt.