Dr. Ernst Brunner

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Vorsicht bei Wohnungsvermietung über AIRBNB

Veröffentlicht am 3. Dezember 2015 von Dr. Ernst Brunner

Der OGH in Österreich hat schon mehrfach darauf hingewiesen, dass die kurzfristige Vermietung von Eigentumswohnungen zu touristischen Zwecken (also jeweils auf kurze Dauer) eine Nutzungsänderung im Sinne der Bestimmungen des Wohnunseigentumsgesetzes (WEG) ist, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. Im WEG ist festgehalten, dass jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, von allen anderen Miteigentümern genehmigt werden muss. Diese Genehmigung kann durch eine Zustimmung in einem Gerichtsverfahren ersetzt werden, aufgrund der Rechtsprechung ist jedoch davon auszugehen, dass diese Genehmigung durch das Gericht nicht zu erlangen sein wird. Argumentiert wurde seitens des Höchstgerichtes dahingehend, dass schutzwürdige Interessen der übrigen Bewohner dadurch beeinträchtigt werden, da es bei einer kurzfristigen Vermietung zu einer höheren Frequentierung des Wohnhauses durch wechselnde Personen kommt, die allesamt hausfremd sind und diese Verwendung nicht einer typischen Wohnungsnutzung gleichgestellt wird. Umgekehrt bedeutet dies, dass jeder einzelne Miteigentümer jenen Wohnungseigentümer, der seine Wohnung wiederholt über AIRBNB kurzfristig vermietet, auf Unterlassung klagen kann, aufgrund der bisherigen Rechtsprechung ist auch davon auszugehen, dass er mit einem derartigen Unterlassungsbegehren durchdringt.

 

Noch keine Entscheidung liegt vor, wenn ein Wohnungsmieter seine Wohnung kurzfristig jemandem überlässt. Wenn ein Mieter seine Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses ständig regelmäßig verwendet oder er den Mietgegenstand zur Gänze weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder eintrittsberechtigte Personen benötigt, stellt dies einen Kündigungsgrund dar. Bereits aus diesem Wortlaut ließe sich ableiten, dass bei bloß vorübergehender Überlassung der Mietwohnung (z.B. zu Zeiten, wo man selbst auf Urlaub ist) keine Gefahr der Kündigung droht. Vorstellbar ist jedoch, dass andere Mieter im Haus oder der Eigentümer ebenfalls mit einer Unterlassungsklage vorgehen und Gerichte mit einer gleichartigen Argumentation wie bei Wohnungseigentümern deraratiges verbieten. Auch eine Mietwohnung wird in der Regel zu Wohnzwecken angemietet, die andauernde kurzfristige Überlassung an hausfremde Personen dient nicht diesem Zweck.

 

Zusammenfassend ergibt sich sohin, dass bei der regelmäßigen Wohnungsüberlassung – sei es einer Eigentums- oder Mietwohnung – für touristische Zwecke Vorsicht geboten ist, da mit einer Unterlassungsklage vorgegangen werden kann.